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關于宅基地使用權的概念及轉讓問題詳解

放大字體  縮小字體 發布日期:2015-09-30  來源:律法網  瀏覽次數:813712
內容摘要:  農村宅基地使用權的概念:  農村宅基地使用權是指農民為建自有房屋對集體土地所享有的占有、使用的權利。其權利主體是農村

  農村宅基地使用權的概念:

三级片网站  農村宅基地使用權是指農民為建自有房屋對集體土地所享有的占有、使用的權利。其權利主體是農村集體經濟組織的成員,具有身份屬性,其在一定程度上有福利性質。

  農村宅基地使用權的轉讓:

  從受讓的主體上,可以分為向本集體經濟組織成員和非本集體經濟組織成員轉讓。

  如果受讓方也是本集體經濟組織成員,經過集體經濟組織同意,則應當認定買賣行為有效。因為根據《憲法》第十條,宅基地屬于集體所有,其所有權屬于集體,而農民作為經濟組織的成員,対于宅基地擁有的是用益物權,即使用和收益的權利,其處分宅基地使用權的行為屬于無權處分。根據《合同法》第五十一條,無處分權人處分他人財產,經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的,該合同有效。所以,如果事后經過農村集體組織同意,應當認定合同有效。反之,則應認定其合同無效。也就是說,對于此種情況,取得農村集體經濟組織的同意,以及進行登記是轉讓有效的前提。

  而向本集體經濟組織成員以外的人轉讓農村宅基地使用權的行為是無效的。理由是《憲法》第十條,宅基地屬于集體所有,《土地管理法》第六十三條

  農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業三级片网站建設。且宅基地使用權具有人身屬性,非本集體經濟組織成員無法取得。

  然而,在現實當中轉讓農村宅基地使用權的形式主要表現為農村居民對其在宅基地上建造的自有房屋進行轉讓,根據《物權法》第六十四條私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。農村居民在宅基地上建造的房屋屬于農民個人所有,這一點不存在爭議。

  在這種情況下,如果受讓方是本集體經濟組織的成員,則其有效無效的區分與前述情形一樣。

三级片网站  如果房屋買賣合同的受讓方不是本集體經濟組織成員,根據《物權法》第十五條當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。據此,似乎可以認定,轉讓房屋的協議是有效的,其實不然,理由是:根據《合同法》第七條當事人訂立、履行合同,應當遵守法律、行政法規,尊重社會公德,不得擾亂社會經濟秩序,損害社會公共利益。

  第五十二條有下列情形之一的,合同無效:

  (一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;

三级片网站  (二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;

  (三)以合法形式掩蓋非法目的;

  (四)損害社會公共利益;

三级片网站  (五)違反法律、行政法規的強制性規定。

三级片网站  《物權法》第一百五十三條宅基地使用權的取得、行使和轉讓,適用土地管理法等法律和國家有關規定。

  根據《物權法》地隨房走的原則,農民在宅基地上建造的自有房屋的轉讓,必然導致宅基地使用權的一并處分,而農民的處分行為違反了《土地管理法》、《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中的強制性規定。因此,該房屋轉讓協議應當認定無效。

  3、近幾年,由于房地產業的繁榮,使農村土地尤其是城市郊區的土地價值一路飆升。

  造成關于農村宅基地上的房屋轉讓糾紛越來越多,針對此種情況,北京市高院《農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要》第一項指出,目前涉及農村私有房屋買賣糾紛的案件主要有以下情況:

  從訴訟雙方和案由來看,主要為房屋出賣人訴買受人,要求確認合同無效并收回房屋;從買賣雙方身份來看,出賣人為農村村民,買受人主要是城市居民或外村村民,也有出賣給同村村民的情況;從交易發生的時間看,多發生在起訴前兩年以上,有的甚至在10年以上;從合同履行來看,

  大多依約履行了合同義務,出賣人交付了房屋,買受人入住并給付了房款,但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續;從訴訟的起因來看,多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素,房屋現值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格,出賣人受利益驅動而起訴;從標的物現狀來看,有的房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為。

三级片网站  關于農村私有房屋買賣糾紛合同效力的認定,紀要第二項指出,農村私有房屋買賣合同應當認定無效。

  對于此類案件處理原則,紀要三指出,(一)要尊重歷史,照顧現實。

  審理此類案件應實事求是地看待上述背景,要考慮到目前城鄉界限仍未完全打破,農村集體經濟組織仍有一定的封閉性,農村土地屬于集體所有,目前法律、政策限制集體土地流轉是一種現實;同時要認識到此類案件產生的復雜性,并妥善解決相關的利益沖突和矛盾。

  (二)要注重判決的法律效果和社會效果。判決要以“有利于妥善解決現有糾紛、有利于規范當事人交易行為”為指導,起到制約農民審慎處分自己房屋的積極效果。

  (三)

三级片网站  要綜合權衡買賣雙方的利益。首先,要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響,尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益,以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失;其次,對于買受人已經翻建、擴建房屋的情況,應對其添附價值進行補償;再次,判決返還、騰退房屋同時應注意妥善安置房屋買受人,為其留出合理的騰退時間,避免單純判決騰退房屋給當事人帶來的消極影響。

農村網  責任編輯:農村網
 

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